С 1 июля 2019 года в России начинает действовать правило обязательного использования эскроу-счетов: переход от долевого финансирования строительства к проектному обусловлен необходимостью минимизировать риски для всех участников первичного рынка недвижимости. По мнению экспертов Федеральной кадастровой палаты, новая инвестиционная модель упростит гражданам задачу по оформлению собственности в новостройке.

Согласно новым правилам, покупатели квартир больше не перечисляют деньги застройщику, а хранят средства на сберегательных счетах эскроу. Застройщик ведет строительство за счет собственных средств или банковского кредита. Доступ к эскроу-счетам застройщик получает только после того, как представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию и подтверждение регистрации прав собственности как минимум одного объекта долевого строительства1. Таким образом, финансовым гарантом дольщиков выступает банк, а для застройщика создаются условия, в которых своевременный ввод объекта в эксплуатацию и проведение процедуры кадастрового учета становятся важными составляющими успешного завершения проекта.

"До настоящего времени проблемы дольщиков не ограничивались серьезными финансовыми рисками. Часто, даже после получения ключей, собственники помещений многоквартирного дома не могли зарегистрировать права на квартиру. Происходило это из-за того, что необходимая для регистрации процедура кадастрового учета по той или иной причине затягивалась, а единственными лицами, заинтересованными в решении вопроса, оказывались сами собственники", – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко.

Обеспечить кадастровый учет многоквартирного дома обязан орган власти, уполномоченный выдавать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения уполномоченный орган должен направить в орган регистрации прав заявление о проведении кадастрового учета с приложением необходимых документов.

Далее в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления специалисты вносят в Единый государственный реестр недвижимости сведения обо всех жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома, общедомовом имуществе, машино-местах, вспомогательных помещениях. При наличии в техническом плане ошибок на их исправление отводится до трех месяцев, проведение кадастрового учета на это время приостанавливается.

Благодаря новой инвестиционной схеме застройщик разделит интересы жильцов: только проведя кадастровый учет и запустив процедуру регистрации квартир в собственность, он сможет получить от банка средства дольщиков.

Подать заявление и документы на регистрацию прав собственности можно в офисе МФЦ, на сайте Росреестра (rosreestr.ru) или портале Госуслуг. Не позднее чем через семь рабочих дней заявитель станет полноправным владельцем недвижимости.

Стоит отметить, что после 1 июля 2019 года застройщики на определенных условиях могут привлекать средства дольщиков и по старой схеме.2 К обязательным критериям относится степень готовности дома и объем заключенных договоров долевого участия. В частности, если проект завершен на 30% и уже продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, включая машино-места.

Возможность заключать договоры долевого участия в строительстве многоквартирных домов без использования эскроу-счетов и после 1 июля 2019 года для девелоперов, чьи проекты частично завершены, позволит сделать переход к новой инвестиционной модели более плавным, чтобы строительный бизнес продолжал развиваться без потрясений.

Постановление предусматривает право регионов устанавливать собственные критерии и случаи их применения, при условии предоставления финансовых гарантий завершения строительства, которое велось без использования эскроу-счетов.

Что касается Тюменской области, по данным главного управления строительства, строительная отрасль региона вполне готова к переходу на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов. В настоящее время в регионе с привлечением средств дольщиков возводится 147 таких объектов. Более 120 из них удовлетворяют условиям, при которых завершить проекты можно по прежней схеме, а 14 из оставшихся имеют большой шанс получить банковское проектное финансирование.

"Мы тесно взаимодействуем с застройщиками региона и имеем представление об их настроениях в связи с переходом на новые схемы долевого строительства, – комментирует директор филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области Светлана Веприкова. – Особых переживаний по поводу перехода на эскроу-счета большинство из ведущих застройщиков Тюмени не видят, так как уже есть практика проектного финансирования объектов. Завершая прежние проекты, наши застройщики, не дожидаясь 1 июля, переходят на работу со счетами эскроу".

Заметим, что Тюменская область стала регионом-пионером, где еще в 2108 году зарегистрировали первый договор долевого строительства по новой схеме финансирования, а на 20 мая 2019 года региональным органом Росреестра было зарегистрировано уже 66 договоров участия в долевом строительстве с использованием эскроу-счетов.

"Региональные власти уделяют строительной отрасли серьезное внимание. И это позволяет сделать выводы, что в Тюменской области в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование особые точки напряжения возникнуть не должны, в том числе – отразиться на кадастровом учете новостроек", – резюмирует Светлана Веприкова.

1Пункт 6 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве объектов…"

2Постановление Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. № 480 "О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома…"

Источник: Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области